内部人士告诉你“法拍房”到底能不能买

首先看到这里又有打算入手法拍房的你有福了，当然同时也肯定会触碰到一些相关公司和一些人的利益，之前在执行局有工作经历的我用内部人的眼光和经验来告诉你法拍房到底能不能买，到底是不是别人或者网上所说的到处都是坑便宜没好货，如何才能拍到自己称心如意"干净"的房子，包括选房看房最重要的如何下手调查瑕疵情况等相关操作，真正做到规避风险低价捡漏或投资，还有外面一些挂羊头卖狗肉的一些中介公司例如"某助拍""某某省法拍网"等等之类公司其中的套路，典型的利用信息差空手套白狼，帮有打算入手法拍房的你省下99%无必要的开支，避开其中的坑。

以下进入正题:

买法拍房第一部当然是选房，这里不多说，其实真正按照法律规定一共有七个还是八个机构平台都可以发布司法拍卖标的物，当然不仅你们不知道，真实情况是百分之九十九的法官也都还不知道有这么多平台可以发布，但是我们大众常规了解的渠道就是淘宝和京东，当然这也是最大的两个流量池，承载了百分之九十以上的标的物，现在法院发布拍卖标的物基本也就这两个，京东上面挂拍的标的物大约是淘宝的百分之六十，这里大家只做了解，自己选房的时候两个平台最好都要兼顾到。

选中目标房源后，后面就是重点了，首先打开标的物详情页的拍卖公告，这里面的信息量在我们看来其实非常多，只不过你们一般人get不到，首先有这些点你们一定要划重点，我也会拿具体的标的物来举例说明

首先看下图的标的物情况调查表

任何一个标的物里面都会有这个表，只是看里面披露的信息是否详细，如图显示无租赁也未腾空，那么基本可以断定大概率是被执行人自住，还有一种可能就是相关亲属在住或者被其他债务人占用

上图这个标的物就纰漏的就多一些，明确写了有老人居住，潜意思就是腾退有困难，买受人要自行衡量风险

这个标的物就是说明了房屋里面的现况以及居住人配合腾退，那么这种基本就问题不大，毕竟纰漏上去的所有内容法院以及承办法官都是要担责任的，法院的作风和法官做事风格都是非常严谨的，但是这种房子有一个问题就是大概率会溢价，因为这房子纰漏的很明显可以腾退没有什么问题，所以有更多的人敢下手，这种想捡漏的话有，但是比较少，也是最安全最省心的

当然可能这个地方大家看到最多的情况是以下几种

1. 不详 2.有人占有使用 3.有租赁或者有租赁（后面备注有日期，例如租赁截止到某年某月某日） 4.有人占有使用 5.空置

这几种情况我们分开来分析：不详和有人占有使用基本可以算作一类，有可能是被执行人占用或者租给了其他人，或者是被其他债务人占用，那么这个时候要如何了解呢？很简单，看下图这些

这是什么电话可能很多人都还不清楚，我来解释一下。目前法院案件太多案件量太大，所以就产生出了一类公司，也是这两年才兴起的，叫做网络司法拍卖辅助公司，换句话也可以说是法院的外包公司，主要负责这些标的物的挂拍和咨询，以及一些引领看样的一些辅助工作，这些公司是正规的（后面会讲到不正规的），你可以放心大胆的打电话问，那么此时你就可以打这个电话问你看中的某套房子是什么情况，里面是被执行人占用还是租给了其他人或者什么情况，他们如果知道的话会给你讲的。这种公司的盈利模式无非是两种，一是从法院收取服务费，当然现在签约的很少，只有很少一部分法院，所以你也会看到一些标的物没有这种电话或者介绍直接留的是座机法官的电话。第二就是你打电话咨询会给你推销一下后面的贷款或者担保过户之类的业务，这部分费用就是从竞买人收了，当然这些手续你们也可以自己跑，可以省不少的钱。当然也会有一些法院管理不规范，比如你打电话过去问房子情况，他跟你说在他们这里贷款做代办可以保证没有人跟你竞拍或者保证腾空交付，那么这个时候就要小心了，这完全是在暗箱操作，如果打法院电话投诉他们够他们喝一壶的。如果你打他们电话问房子情况他们也不知道不了解的话怎么办呢？没关系，每个标的物公告上面也都有承办法官的电话，有的直接写明了是法官电话，而有的没有写，那么没有写的话怎么办呢？放心好了，绝大部分都会写，哪怕没有写也可以找他们要。还有些法院监督电话那里就是法官电话，只是某些拍辅公司想把意向竞买人导流到他们那里方便做后端的业务，所以不写明，或者法官不想接乱七八糟的电话，因为法官每天电话太多，所以你也可以打这里的座机电话（记住一个原则，法官是不可能留自己手机号在上面的，网页上的座机号大概率是承办法官的电话）。那么这个时候就可以拨打法官的电话咨询，这里要注意，如果法官有和你说可以腾退，那么基本上也没问题，但是大部分房子都是有人占用的法官可能也不知道好不好腾退，或者说可以协助腾退但是没有和你说明确保证的话，那么这个时候就要自行斟酌法官说的信息了。好了有了这些你就可以对这个房屋情况有个大致的了解。

那么接下来就是大家所关心有人占用或者有租赁的一些瑕疵问题了：

首先有租赁，如果是房屋被查封前签的租赁合同，那么这个租赁关系就是受法律保护的，买卖不破租赁，如果对方是正常的租户那么就可以称之为善意第三人，若对方租期还有一两年或者更久，那么你可以找到租户了解然后和他谈，说如果到时候你把房子买下来之后可以给对方一些钱看你是否愿意提前搬走，如果是正常的租户大部分都是可以接受的，其次就是也可以要求对方把租金到时候直接给你，这个你可以让法院协调一下，问题不大，比较容易实现。如果是查封后租赁的，那么这个租赁合同再久都是无效的，此时你也可以采取前面的办法一切以协商解决为前提跟对方谈。像前面我说的第二种情况网页上有写明租赁到期的日期，大概率是别人正常租赁而且向法院提供了租赁合同配合法院的，这种问题都不大，只是很多人无渠道了解，这种情况是最多的，所以并没有像别人说的那样法拍房很坑或者怎样怎样的。还有一种就是毛坯房或者空置的房子，这种房子基本也没问题，放心大胆买吧，房子为什么空置有很多可能，例如债务太多跑路了联系不上，或涉及刑事案件坐牢了，这两种情况较多，所以没什么问题。

下面一种情况就是大家非常担忧的恶意租赁或恶意占用了，比如找个自己的朋友或者亲戚签一个假租赁合同来对抗执行，这种也有，但是其实很少，这种情况怎么办呢？说实话，法官可能暂时也没办法，只能到时候看确定有人拍了之后再说如何协商，能否腾退就要看当地的法院执行力度如何，每个地区甚至一个地区的不同法院做法都是不一样，有些法院挂拍的所有标的物是包腾退交付的，只是网页上面不会和你说明。而有些法院可能就会拖着，虽然说不负责腾退，但是如果你真买了多少还是会管的，只是时间周期较长，而且也要看法院和申请人以及被执行人之间如何协商，这种房子会有些问题，但是也没有那么可怕，只是费些时间和精力，这种你只要知道一个原则，就是被执行人不愿意搬肯定是有某方面原因的，你要大致了解对方的心理状态以及他的诉求，如果是一些合理的诉求法院和其他相关人员都会尽量满足，但是一些无理的要求或者压根就是对抗执行，那么这个时候也只能请求法院强制执行了，当然任何一方都不愿意走到这一步，法院是最不想的所以不愿意腾退，不过这种是比较鲜见的，大部分都是可以通过协商最终化解的。要么就是还一种可能就是看运气，比如赶上了某地区法院的执法风暴活动，大面积的清理老赖，直接强制执行腾退，不过能赶上这种情况的很少哈哈。

另外一种有人占用就是欠其他债务人的钱没有还，别人把他房子占了或者被执行人口头说抵给他了，这种其实是属于非法占有，法院也不认可，甚至抵不过之前别人正常的租赁，这种情况大家可能觉得也是比较可怕的，但是其实这种房子问题也不大，房子居然被拍卖那么处置法院就是有处置权的，从法律意义上讲你从法院买了这个房子之后所有权就是你的，其他再多债务和你也没关系，其他任何人都无法干涉，一般这种情况法院都会跟这些占有人之前有初步的接触，然后要求其配合，如果你买了房子之后别人还不配合，那么法院多少也会采取一些措施的。

所以如果买到这几类房子又能把这些问题解决好的才是真正的捡漏，没什么问题的房子大家想下手买的话也都知道，基本都能拍出市场价价格低不了多少，这样就没多大的价格空间可以捡了。所以有这么多如上所述大众都不知道的问题，所以才衍生出了一个行业，就是网络上或者线下招摇过市的法拍房中介，例如"某助拍""某某省法拍网"等等一系列公司，他们就是到处拉客户到处忽悠跟你说法拍房多好多便宜，然后让你们先交少许意向金给你们推荐房子，说有什么问题他们担保，不可能出现住不进去的情况，如果你在他们那里下手拍了房子，那么至少是3个点起美曰其名的服务费，比一般的二手房中介都高很多，大家可以看一下这个回答下面有多少这种中介的回答。所以我这个回答可以活多久还都不知道。

这是我偶然看到的一个知乎用户分享的购买法拍房经历 ，这样的情况我相信不止一个两个也不在少数 ，都是被悄悄的割了一波韭菜，哪怕这些人上知乎随便看看相关帖子，至少都能省一笔不必要笔钱。

那么他们这些所谓的中介是怎么操作的呢，无非就是运用我上面讲的这些，再加上去房子那里敲一下楼上楼下邻居的门，问一下这个房子的情况，一些邻居多少都知道这个房子的一点情况。还有更狠的就是本来房子没什么问题，可能就是别人正常的租赁，你自己去和被人谈一下就能解决的，然后中介公司跟你说对面要钱才肯腾退，腾退费20W，收你这么多，然后转身给对方可能最多5W，别人租户心里还乐开了花，飞来了一笔横财，中介也赚的盆满钵满，你呢也觉得花些钱买了个安心，皆大欢喜。他们这种公司业务员不夸张的说找一个这样的客户就可以吃一年，当然他们也不是一无是处，就是可以帮你跑下贷款过户之类的，但是这些要的了3.4个点吗？自己费点时间精力都可以搞定。所以看到这里是不是有一些人感觉被坑了呢？这种公司其实就是打着擦边球在法律的边缘徘徊，可怕的是很多地方法院还不知道有他们的存在，但也有些地方有非常猖狂的这种中介公司打着和法院合作的幌子被法院打击过，现在也都非常老实。

还有一个重点就是税率的问题，法拍房过户和二手房过户要交的费用和税费是一样的，参考二手房交易。看标的物公告就能知道哪些房子是合同备案房和有证的房子，以及是否满两年或者满五年，这些房子税率费用都不一样，都是要必须计算在购房预算里面的。有些房子便宜但是税费一算其实也蛮高了，所以买下来也不一定划算。还有一个重点就是要看公告上税费问题怎么算，如下图

如果写的是双方应缴纳的税费按照法律规定各自承担应缴纳的部分，那么成本就少一些。如果写的是全部税费均由买受人自行承担的话那么这个时候你就要掂量一下了，算一下税费要交多少钱，然后对照是否有证或满二满五，具体税费可以自行到不动产中心了解，法院没有答案。还有就是大家关心的户籍学籍问题，这个除了派出所或者相关的部门，也没有人知道，法院也是。如果有中介和你说可以调查这些，多半也是通过他们了解的，这些具体的事项每个地区都不一样，可能有的派出所会帮下忙配合你，而有些不会，类似这些问题就要自行解决了。

还有法拍房是否限购问题，有的标的物网页上会标注不限购不限贷，而有些却没有，这是什么原因呢？其实不用太纠结，只是上传标的的时候后端的选项有没有点，其实有些法官也不知道是否限购限贷，但是我们只用遵循一个原则就可以了，法拍房是法院直接下达裁定协执过户，也就是强制过户，所以你拿法院给的裁定就可以直接过户，所以讲道理来说是所有的法拍房都是不限购的，当然最好还是去当地的不动产中心问一下，任何程序都走扎实确保万无一失。

还有是否能贷款？这个法院其实也不管的，法院只负责收款和给你裁定，一般公告上都会写在什么日期之前把钱打到法院账户，你只要在这之前把钱打到法院账户就可以了，法院不管你是全款还是贷款，如果贷款的话法拍房有点特殊，跟普通的二手房流程不太一样，这里不做太多的解释了，反正买之前要找银行或者相关担保公司谈好，据说放款也很快。但是如果万一没有批下来过了法院规定的期限怎么办呢？也不用慌，直接跟承办法官说缓几天，都是可以协商的。

讲了这么多，你们现在应该对法拍房有了一个初步清晰的认识了吧！有一次在闲鱼上偶然看到一个法拍房的商品，点进去一看原来明显是中介发布的东西，于是我转念一想我既然知道这么多的相关知识，那为何不能试着做一下法拍房的相关咨询呢？于是我就在我的闲鱼上发布了法拍房的相关问题咨询解答，慢慢也有不少幸运的人看到了我发布的宝贝进行了咨询，解决了他们的困扰，有几个买了法拍房的，对方不配合腾退，之后在我的指导下顺利的收了房，也有帮他们其中的人省下了可以说是一笔巨款吧（相关税费方面）

800W的标的，省了多少钱我就不具体算了，感觉收个三五万指导咨询费不过分吧 哈哈，理想很丰满，现实很骨感，就三斤猪肉钱

当然自己也为他们开心，获得他们认可的感觉非常有成就感

不要在意他们评价中的小姐姐哈哈，因为之前看到过一个高赞回答说过在咸鱼卖同一样东西，女性卖家的成交量大大高于男性，所以你们看到了如图所示

但是又想一想那些中介用些小伎俩一单就赚了普通人一年的钱，相比我这一顿可怜的饭钱，简直是蓝瘦~香菇。但是自己小小的个人又怎么能撼动如此巨大的一个产业链呢？随着司法制度的不断改革健全，后面慢慢的法拍房会更加的透明，腾退这些问题也会更好的推动解决，据我所知是有一些法院是包腾退交付标的物的。比如下面这样直接明示，也有的法院虽然不会明示但是他们内部确实是这样执行的。

到那个时候这些中介可能就会慢慢的消失在大众的视野里了，但是到那时候捡漏可能就没有那么容易了。

那么看到这篇文章的你感觉对你是否有帮助呢？是不是法拍房相关问题最详细的解答呢？那能否微微地动一下您的小手点个赞呢

End 我是好人 祝你幸福！