保障性商品房到底值不值得买？

今年10月，厦门市一次性推出两个批次的保障性商品房共计8000套，面向本市无住房家庭，以出售方式提供，销售均价全部按照各项目房源市场评估价的45％确定。不少满足条件，而手里又刚好有点资金的市民纷纷出手申请，但是保障性商品房到底值不值得买，你真的想清楚了吗？

根据厦门市保障性住房管理相关规定，保障性商品房只能自住，不得出租，不得用于经营，不得违规转让。同时，申请家庭成员通过购买、继承、受赠等途径在本市拥有其他住房的，应当退出保障性商品房。未退出保障性商品房的，不动产登记部门不予办理其他住房的购房合同备案或权属登记手续。

简单地说就是，这套房子你只能自己居住，不能通过房子来获取收益，如果觉得房子小了，想换套大的，或者是手里突然有一笔钱想在本市再买一套房子进行投资，那就必须先退掉这套房子。

一、房屋交付5年内退房

根据厦门市相关规定，保障性商品房自合同约定的房屋交付时间起未满5年的，不得上市转让，不得转为普通商品房，但购房家庭可向市住房保障行政管理部门或其指定机构申请回购。有些人可能会觉得政府回购是按回购时的市价乘以购买时的折扣率，再不济也就是退回当初自己交的购房款。其实不然，政策规定回购价格＝原购房价－原购房价*年折旧率*房屋交付年限。年折旧率按1.43％执行，房屋交付年限＝收回房屋年月／房屋交付年月。并且，购房家庭还需要按规定缴交购房及退房（回购）涉及的相关税费。

按照上述规定，如果你购买保障房5年内想要退房，那肯定是要亏掉一些购房款的，光房屋折旧一年就要扣掉1.43％，还不算回购时的相关税费。

二、房屋交付5年后出售或退房

根据规定，保障性商品房自合同约定的房屋交付时间起满5年，且已办理不动产权属登记的，可以选择按以下方式办理：（1）申请上市转让或转为普通商品房，应按规定缴交土地收益等相关价款，土地收益等相关价款=(上市交易指导价*不动产登记面积-原购房价)*55%,上市交易指导价按届时市住房保障行政管理部门公布的标准执行。(2)向市住房保障行政管理部门或其指定机构申请回购，市住房保障行政管理部门或其指定机构同意回购的，回购价格=上市交易指导价*不动产登记面积-(上市交易指导价*不动产登记面积-原购房价)*55%,上市交易指导价按届时市住房保障行政管理部门公布的标准执行。因上市转让、转为普通商品房缴交土地收益等相关价款或交由回购的，应按规定缴交相关税费。

翻译一下就是，5年后你想把保障房卖掉，没问题，但是要把利润分55％给政府，如果卖不掉，那么政府也可以按照上市指导价并扣除55%的利润进行回购。这个时候就看当地近5年的房地产市场走势情况了，如果这5年内房地产市场一片大好，那么卖掉保障房所获得的利润可能会低于你用买保障房的钱去付商品房首付，然后在两年内进行1-2次置换最终所获得的收益。

说了那么多，那么保障房到底值不值得买呢？首先，如果未来5年内你没有换房的打算，且当地房地产市场相对平稳，预期不会出现暴涨或暴跌行情的话，那么还是推荐购买保障房的，但是需要特别注意的是，这5年里，你的这笔钱就套在房子里了，如果有特殊情况需要变现，那只能是亏本让政府进行回购。如果对未来房地产市场上涨预期较高，或者是未来5年内可能要考虑换房的，特别是目前还处于单身状态的，那么建议还是用买保障房的钱作为首付先买一套小一点的，然后逐步置换到理想的户型。