法律提示：安置房到底能不能买的问题，这篇文章一次性说个透
前言
关于安置房的定义和优缺点的问题，已是一个老生常谈问题。但随着规划标准的拔高、法律法规的出新、人民群众理念和向往不断提升，安置房问题似乎又是一个历久弥新的话题。本文将从安置房的优劣势出发，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处——安置房的优势越来越明显；想说爱你不容易——安置房的劣势无法回避；在文章最后的总结部分，发表个人不周到的独见，供所有读者批评指正。归根结底，关乎置业者的一个问题就是安置房到底能不能买。今天，我们一次性说个透。
一、蓦然回首，那人却在灯火阑珊处——品质安置房开始涌现
1、价格便宜，比同区位商品房小区低约40-60%。
以郑州地区为例，安置房的价格要比同地区的商品房价格低40%-60%，甚至低很多。前段时间郑东新区平安大道的安置房龙兴嘉园爆出了1.6万元的单价，想象一下，在周边茉莉公馆、悦龙台、善水上境3.5-4.0万均价的情况下，是不是买到即赚到？更何况周边郑大一附院、高端商品房小区环伺、中小学、高铁公园、东风渠和北龙湖等郑州当下顶级的水系资源。甚至规划的郑州地铁12号线在平安大道龙兴嘉园附近就有一个站点。但就是这样的合村并城安置房小区价格在1.6-1.8万元左右即可拿下，所以说单价优势是安置房的第一优势不为过。
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龙兴嘉园安置区所在区位（红框）
2、基本是现房，看见即所得，买到即入住
以郑州为例，随着四环以内无城中村的步伐进一步推进。开发商、政府、村委或居委等各方联合参与模式下的拆迁安置工程，以雨后春笋般的速度在郑州这片热土中一一呈现。由于交付体量过大，每家每户安置房屋套数有余。在扣除商品房新房和存量房的市场绝对占有率之后，郑州的安置房个个都是现房实景。
现房实景的好处自然不必多说，首先就是不用多掏两三年的房租，早点入住是最现实优势。
其次，先看后买，比靠运气般去赌买到某些开发商品质期房是不是要靠谱太多？看了所有的配套、品质之后入手购买的，诚信交易的契约精神展现的淋漓尽致，你要是还维权岂不是违反契约精神？！由此，看见即所得，买到即入住，当下安置房的第二大优势当之无愧。
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郑州本土开发商承建的某安置房实图
3、品质优秀的安置房小区开始涌现
近两年，随着政府规划和城建水平的提高，一些品质安置房小区开始涌现。运气好的是能够遇到不少品质安置房，比如河南本土开发商系列，永威开发的十八里河安置区、美景集团开发陈砦新区安置房、华瑞开发的孙庄安置房等等，都是近几年内涌现出来了的好评如潮安置房。
甚至毫不夸张的说，在逃避不过商品房交房即维权的命运今天，郑州少数安置房的品质可以吊打个别宇宙级房企开发的商品房。不信看下面的实景图。
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十八里河新区安置房实图
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陈砦新区安置房实图
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孙庄安置区实拍
怎么样，经历了价格、现房、品质洗脑三板斧之后，是不是心动了？
看完安置房卖家秀，是不是要继双十一剁手节之后，要继续买买买了？
是不是觉得劳资买的宇宙级房企、全国top10的开发商房子踏马的还不如这些？
憋着急，憋说话，下面我们要进入泼凉水环节，安置房的那些老生常谈的弊端一一道来，但这一次我们更侧重其中的法律风险。
二、想说爱你不容易——盘点安置房的弊端有哪些？
1．只有居住属性没有交易属性，升值空间几乎没有
由于安置房的规划建设与商品房的开发走的是一套不同的流程与手续，大多数安置房小区不能够最终办理《房屋所有权证书》或《不动产权证书》。即便是刚开始购买的时候大妈们一再答应可以办证也不能轻易相信。没有不动产权证书，自然就没有了商品或者是交易属性。没有交易属性，潜在转手、接手购房者都会考虑其中的法律风险与政策风险而避而远之，价格就自然上不去。自然而然，即便是很好的区域位置，房子的升值空间也极其有限。
郑州超过50%的安置房在办理房产证方面都有问题，虽然你去买的时候可能答应的很好，但事实上能不能办下来都是两码事，这个也是开发商不好决定的问题，而没有房产证，这个房子在升值方面就会有问题，以后再出手也会有问题。
2. 不能走按揭流程，基本上一次性付款
2018年楼市、2019年楼市很多城市很多开发商，打出了9折甚至8折购房的优惠旗号。相比于安置房而言，商品房如果能一次性付款优惠力度尚且如此之大。但是安置房因为没有正规的五证，不能走商业贷款的按揭流程，绝大多数都是一口价、一次性。而且在商品房一次性付款有大优惠的前提下，一次性去买一套没有交易属性的安置房优势并不明显。
3.房屋拆迁后可能得不到合理补偿
2017年全国两会上，李克强总理答记者问中针对住宅使用权70年到期后怎么办的问题这样回复：有恒产者有恒心。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。住宅是一种特殊的商品，特殊在于它的房地一体不分离，也就是说国家给了你土地使用权限是70年，但是70年到期后你的房子还是完好如初的话，国家可以继续延长土地使用期限，房屋继续合法存续。（至于购房者是否要像开发商那样缴纳后期的出让金、缴纳多少，目前讨论没有任何意义，因为这个完全取决于几十年后的法律更新及新政策。）
但安置房不同，特别是较早的安置房的规划设计、建筑质量、物业管理等都存在诸多问题，指不定20年后30年后一个批文就又要动拆安置，由于没有正规的购房手续和产权证明，在安置补偿的问题上很容易在村委、拆迁户主、购房人等之间产生法律纠纷。
4.多数安置房的小区的综合品质不佳
小区的品质属性受多重因素影响，首先就是小区的硬性指标，比如规划设计和建筑质量的问题，这个问题想必不再赘述，看看郑州大多数的安置房外立面就知道了。
比如容积率动辄4.0以上甚至5.0以上，容积率高人均共同空间就狭小，平均土地面积上更多的建筑面积，于是呈现在我们眼前的就是二梯八户、四梯十几户的大平层；比如绿化率，多数安置房小区的绿化率较低，多层次绿化更无从谈起，缺乏维护、私毁侵占等问题突出；比如没有规划地下停车位的问题，电动车、三轮车、汽车等与行人混流在小区内部，随之就产生了安全隐患潜伏、公共空间侵吞、居住品质下降等一系列问题.....太多比如.....
其次就是小区的软性指标，比如违规住改商问题，几乎所有的安置房都存在违规住改商的问题，美容店、美甲店、宠物驿站、午托班、网吧、超市、五金店等充斥着一楼甚至高层。更不用说诸如物业管理、居住人员的综合素质的问题。
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郑州市区内某安置房小区外部
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郑州经开区某安置房小区内部
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郑州某商品房小区一楼欲经营便利店
本楼几乎每户业主都挂条幅反对
5.原有土著文化浓厚，融入感不强
住过安置区的郑漂一族一定不陌生如下生活场景：晚上下班停车的时候，没有规划地下停车场，在人车混流的小区内找了20分钟后终于找到一个小空位，这时候一个大妈出来说这是人家的自家车位，再下一次你会发现一个年久失修的凳子放在车位上以示主权。
再比如，七月流火、仲夏之夜，加班狗的你走进单元门洞的时候，总感觉有几个老奶奶坐在门口围坐一圈摇着蒲扇看着你，此刻你感觉自己不仅是一个租户，更TM是个外星人。
再比如某家老人驾鹤仙去，听了昨晚大半夜的乡村重金属之音，以为第二天是周六可以美美地睡到自然醒，但好梦不长的你被早晨八点的节奏继续带起。。。
安置房小区里基本以两类人为主：原有土著村民和刚立足城市的年轻租客们，甚至还有极少数人群的比如传销等。人员流动性比较大，原有土著文化浓厚，最终的结局就是没有融入感。
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围观的吃瓜群众
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郑东新区姚夏璐某安置房小区大门口
三、写在最后的几句话
1、安置房不适合当下90%的置业者。因为当下置业者基本都是8090后年轻人，他们更明白自己的需求到底是什么，他们图的也许不是便宜，而是为的能够住上10年、20年甚至30年不用更换的一个家。毕竟，人生能有几个10年？！于是我们懂了，懂了为什么滨河国际新城某商品房小区出现了一楼业主拆墙毁绿、私改阳台、经营便利店，被全小区业主集体反对甚至维权的事件。这可能是郑州商品房历史上，首次不是针对开发商的维权事件。因此，如果是纯粹图便宜的话，建议安置房避而远之。一套同面积的安置房全款，和一套品质商品房小区的三成首付款几乎相当的情况下，商品房显然更符合大多数购房人的初心。
2、尽可能地走中介流程的方式购买。不是说所有的人都不能碰安置房，如果运气好能够遇上一些品质安置房，也仅仅是纯粹是为了居住，也刚好具有地缘优势，家里有现钱又不想背负二三十年的房贷是可以入手购买的。拆迁安置户是亲戚朋友更好，或者是花钱通过中介公司签合同的方式去购买安置房。多一份合同，就多了一层约束。多一分专业，就更多了一层保障。
3、非买不可的话，要注意的法律风险。每个人的实际情况不同，如果非要购买安置房的话，要注意以下法律风险：
（1）前文所述，找一个中介公司签合同，保障双方的权利与义务。
（2）让被拆迁安置户的近亲属（配偶、父母、子女等）在购房合同上签字，以防止将来的纠纷。
（3）让出卖人签保障无抵押、无担保、无夫妻共同债务或者夫妻同意出售的声明。
（4）合同中约定，房屋出售后将来的拆迁安置补偿权利均一并转让，无任何异议的字样。
（5）多咨询律师、公职人员和懂行的人，多一分专业，多一份保障。（当然和律师聊天可能会产生费用）。
4、题外话：公租房的风险。除了安置房一般不能碰之外，公租房也是一个无法回避且风险较多的问题。且不说一旦分到公租房，不能买任何商品房的问题。前段时间公安联合房管部门，宣称公租房五年后可以购入的已经涉嫌诈骗。在郑州当下政策环境下，公租房没有任何交易属性。如果购买二手的公租房或者是通过花钱运作弄公租房名额，99.99%都是骗局
5、黎明前的黑暗，安置房终归要走上市之路。2016年11月25日，无锡国土资源官网发布了《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》；2017年5月19日，郑州市新型城镇化工作领导小组发出《关于试点推进安置房网签工作的通知》等等。这些文件的出台都是在说满足一定条件下，安置房可以办证、交易、过户等问题。有价值的东西就有交易的属性，这是商品的属性，更是潮水的方向。但由于与上位法物权法、土地管理法、房地产管理办法等法律的冲突、衔接等诸多的问题，这会是一个漫长的过程，在这些规范化市场化的东西还远远都没有到来之前，我们的态度依然是慎重又慎重。
6、多交一个律师朋友，这不单单是为了置业。在美国有句谚语：人的一生一定要至少交四个朋友，医生朋友、警察朋友、记者朋友、律师朋友。医生可以呵护你的身体健康，警察可以让你少走邪路弯道，记者可以替你发声呐喊，律师可以维护你的合法权利。买房置业也是如此，多一个律师朋友也许能早点搞清楚当中的法律陷阱。这不单单是为了置业，更为了拥有一个更好的生活。
愿天下
人人有所居
