回迁房到底能不能买？

随着最近几年热点城市的房价快速上涨，回迁房因价格便宜受到了不少较低收入购房者的青睐，但回迁房的转让规则与普通商品房不同，这也导致了在购买到过户过程中存在了很大的不确定性，那么回迁房到底能不能买呢？

何为回迁房

回迁房是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。但建立在集体土地或者国有划拨上的旧村改造房屋不是回迁房范围。

回迁房的特点

回迁房一般属于同地段同区位价格较低，物业收费也低，但出卖人的履约能力和信用难以评估，且房本下发晚，风险不易控制，第一次出售须缴纳土地出让金。

回迁房买卖中的风险

一、房价快速增长，卖家违约；

二、卖家个人债务导致回迁房成为执行标的；

三、存在多个拆迁安置人，以未经其他权利人同意违约；

四、交房前后面积差异过大；

五、一房多卖；

六、办证风险。

未取得房产证时买卖回迁房有效吗？

根据《民法典》第597条规定，未取得标的物处分权的买卖合同依然有效。只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律强制性规定或者社会公共利益，该房屋买卖合同应为合法有效，所以回迁房买卖协议是有效的。

回迁房过户条件

定向安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；五年后可按市场价格上市交易。

其他经济适用房产权性质安置房：持有满五年，去缴纳原房主名义土地出让金，和契税，等税费，办理下原房主姓名正规商品房房产证，契税证，以及土地证，才可以自由买卖，过户给他人。如果回迁房土地是国有划拨(拆迁地块属于公益事业)五年后方可交易，还必须缴纳国有土地出让金。

如何降低购买回迁房风险

一、审查

在购房之前要审查它的产权问题。首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种：(1)没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权就是俗称的 小产权 ；(2)经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权，这种产权性质叫做按经济适用房管理，俗称二类经适房。

二、调查

若是在卖方获得房产证之前，购买房产证未办下来的房屋有一定风险，一定要选择有信誉的卖家。若是在卖方获得房产证之后，注意房产证日期与交易日期之间的跨度，是否满五年，能够直接过户，如果不能直接过户，卖方是否可信任。

另外，要审核卖方的拆迁安置协议，确定安置受益人数量，保证所有受益人都明确同意出售房屋。

三、约定

设计买卖合同条款需注意：

（一）房产过户和交房的具体时间要明确；

（二）设置法律障碍，严防一房多卖；

（三）要求所有安置受益人签房屋买卖合同。

再相似的案件都总有不同的细节和难题。房产问题深奥复杂，专业律师随时为您保驾护航！

作者：刘辉律师

陕西韬达律师事务所